國務院總理李克強昨日召開國務院常務會議，要求確保完成今年再開工改造600萬套的棚改任務；實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套。

這再度點燃了市場三四線樓市需求的預期。華創證券指出，1500萬套的棚改計劃雖然較此前的1800萬套有所下降，但比市場原先較弱預期仍有所提升。預計棚改貨幣化安置比例有望在目前50-60%的水平上繼續提升，政策支持力度也將往縣級城市逐步下移。更多的三四線城市需求或將得到釋放。

在目前的政策之下，華創證券認為，原先預期三四線城市僅一年的短期棚改邏輯將中期化，預計每年直接帶動需求2.3-2.6億平方米。

而棚改從實物安置到貨幣安置的轉變，棚戶區改造居民的財富將獲得迅速提升，將繼續推動下游消費升級。上游投資（水泥、建材）的需求也會一并被拉高，預計包括2017-2020年的房地產開發投資將得到一定較強的支撐。

棚改1.0到2.0：貨幣化安置相當于政府出資支持買房

本輪三四線地產銷售的回升有兩個特征：三四線城市普遍回升，并非僅限于大城市周邊的三四線城市；本輪熱銷始于16年年初，量價走勢基本上與一二線城市保持同步，且持續性強。

華創證券此前指出：

 

3 月中旬，統計局公布 2017 年 1-2 月份全國房地產銷售數據，大超市場預期，并且出現了三四線城市全局性、普遍性的熱銷。

其中，2017 年 1-2 月，全國 653 個城市的住宅銷售面積同比增長 24%，但同期我們跟蹤的 63 個主流 城市的住宅銷售面積同比增長僅 3%，也就說同期剩余 590 個城市的住宅銷售面積同比增長高達 46%，而這 590 個城市中大部分都為三四線城市、并且大部分城市都是低能級三四線城市。

三四線城市銷量上行的主流觀點是大城市需求外溢，但這并不能解釋此次三四線地產銷售的回暖。因為人口回流、逆城鎮化等只能帶動大城市周邊三線城市的樓市熱銷，無法延伸和下沉至更低能級的、更末端的廣大三四線城市。華創證券此前的調研顯示，棚改貨幣化平均直接拉動銷售面積約 20%。

而棚改貨幣化作為三四線地產銷售回暖的核心驅動力，實物貨幣安置并重轉向貨幣安置優先是關鍵因素，這也是從棚改1.0到棚改2.0的關鍵變化。

海通宏觀姜超、于博此前指出，棚改貨幣化安置，相當于政府出資支持買房：

實物安置主要是通過建設新房的方式，即拆房子還房子，但這種安置方式的過渡周期較長，也增加了人員安置費用。但受限于資金問題，棚改1.0階段，工程推進進度較慢。08-14年間棚改開工量維持在250-300萬套。

棚改貨幣化安置，是政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而后居民再到商品房市場上購置住房。

華創證券則計算指出，貨幣補償一般相當于周邊市場價的 1.3 倍，而且較實物安置需多支付3%左右的土地成本，因此貨幣安置較實物安置成本高出 34%，這是棚改貨幣化安置的缺點，因其可能進一步加大地方政府資金壓力。

每年直接帶動需求2.3-2.6億平米

華創證券指出，政府計劃在2018-2020年三年間繼續推進1500萬套的棚改計劃，雖然較2015-2017年三年1800萬套下降17%，但比市場原先較弱預期仍有所提升。

而原先預期三四線城市僅一年的短期棚改邏輯將中期化，三四線城市的需求或將更持續釋放，預計每年直接帶動需求2.3-2.6億平米。

考慮到2015-2017年三年平均貨幣化安置比例43%-46%，對應每年貨幣化安置套數258-278萬套，按照每套85平米估算，對應每年帶動住宅需求2.2-2.4億平米。

假設后續2015-2017年三年平均貨幣化安置比例為50%-60%（2016年實際為50%），那么對應每年貨幣化安置套數250-300萬套，同樣按照每套85平米估算，對應每年帶動住宅需求2.1-2.6億平米，預計推動商品房住宅需求增速為-10%至+16%。 

間接住宅需求可觀 還將同時拉動消費和投資

棚改間接的住宅需求更為可觀。華創證券指出，預計后續三年的住宅需求釋放或也將更為持續。

目前市場雖然已經開始逐步接受并認可棚改對于三四線城市住宅需求的影響，但還存在著一個誤區，那就是僅考慮了棚改貨幣化安置推動的直接住宅需求，認為這部分需求占比全年需求只有20%左右，并不大。

自2016年1季度開始棚改貨幣化安置持續去庫存開始，三四線城市的庫存已經從高位30個月逐步下降到合理區間，甚至部分三線城市已經進入到12個月以內。

在此類城市的供需進入到合理區間、甚至是漲價區間之后，同時又在購房政策又相對優惠的背景下，逐步推動住宅需求的進一步釋放，并且后續隨著越來越多的三四線城市庫存進入到合理區間，需求的釋放也將進一步加強。

本次三年棚改新規劃也將再次加強上述影響，推動三四線的需求釋放短期邏輯中期化，因而預計后續三年的住宅需求釋放或也將更為持續。

棚改貨幣化安置除了將帶動三四線住宅需求之外，同時也將帶動下游消費和上游投資。下游消費需求釋放的期限拉長到了三年，包括2017-2020年的房地產開發投資也將得到一定較強的支撐。

下游如家電等消費需求的持續放量已經在持續驗證了，而未來三年棚改新規劃或將繼續推動三四線住宅需求的釋放，甚至推動住宅需求更快速釋放，從而繼續推動下游消費需求的釋放。

 

由于更多將采用貨幣化安置的方式，棚戶區改造居民的財富將獲得迅速提升，將繼續推動下游消費升級，并且下游消費需求釋放的期限拉長到了三年。

投資方面，原先由于市場預期棚改對于三四線住宅需求的拉動僅是一年的短期效應，很多房企在企業層面可能都是去庫存的想法，沒有再投資的意愿。

但是三年棚改新規劃將這個短期邏輯中期化之后，適當在住宅方面在再投資也變得很有需要，因而也將帶動上游，如水泥和建材等，從而拉動房地產開發投資，因而預計后續包括2017-2020年的房地產開發投資將得到一定較強的支撐。