經濟短期依然穩定。2季度GDP增速穩定在6.9%，6月份工業增速跳升至7.6%，從6月單月的投資、消費和出口數據看均有改善，而6月的發電量增速也從5%小幅回升至5.2%，從各個指標來看6月經濟比4、5月明顯改善，而2季度經濟的穩定性要遠好于我們此前的悲觀預期。

外貿貢獻并未上升。分析經濟短期超預期的原因，一個重要解釋就是出口改善。今年以來歐洲經濟持續超預期，而美國經濟也保持穩定，6月份中國對美、歐出口全面回升。但外貿部門的貢獻應該綜合考慮進出口，而今年上半年我國出口增速為8.5%，但進口增速高達18.9%，這意味著中國經濟對全球的貢獻要遠高于全球經濟對中國的貢獻，所以統計局的結論是上半年凈出口對經濟的貢獻并未增加。

地產仍是中流砥柱。因此，上半年中國經濟的強勁表現主要應歸功于內需，消費和投資增速都保持穩定。從消費來看，上半年食品服裝等非耐用品增速逐月下滑，而家具、裝潢、家電等耐用品增速逐月回升，而后者主要是地產相關的消費。從投資來看，今年以來制造業投資增速保持低位，基建投資增速緩慢走低，而地產投資和開工增速保持在10%左右高位，地產銷售增速保持在兩位數以上。綜合看來，依然是地產產業鏈的表現遠超預期。

三四線地產超預期。上半年的一二線城市地產銷售全面下滑，但三四線城市地產銷售極其強勁。而從70城新房價格走勢來看，一線城市已經止漲，二線城市漲幅回落，而三線城市漲幅仍高，6月70個城市中所有三線城市房價同比漲幅已經全部轉正。因此，今年以來的地產銷售超預期，主要歸功于三四線城市地產的亮麗表現。而深耕三四線城市的碧桂園成為上半年地產銷售冠軍，引領內房股在今年上演上佳表現。

地產泡沫高潮已過。從全球城市化的發展經驗來看，人口會持續向大中城市集中，因此過去一二線城市房價上漲，其背后有著人口流入、經濟產業、醫療和教育資源等的支撐。但本輪三四線城市房價的大幅上漲，其實已與城市化的歷史規律相悖，其實質是歸功于地產去庫存政策，通過棚戶區貨幣化安置在當地大量拆房、發放房票，在短期人為制造出大量需求，這一行為確實有助于三四線城市房價的短期上漲，但由于缺乏經濟因素的支撐，長期來看其實是比一二線城市房價更大的泡沫。而對照股市5000點的過程，當前三四線房價的普漲類似于牛市末期的雞犬升天，其實意味著房價上漲的高潮已過、接近尾聲。

貨幣政策回歸穩健。6月份經濟短期改善，股市、債市、商品價格齊漲，一個不可忽視的原因是央行短期放松了貨幣政策，讓金融機構平穩度過年中考核。但央行貨幣政策的短期放松，帶來的是銀行同業存單凈發行再創新高，銀行對非銀機構投資大幅回升，金融加杠桿卷土重來。而按照金融工作會議精神，要繼續去杠桿，堅定穩健的貨幣政策。而在過去兩周貨幣利率中樞再度回升，反映的是央行貨幣政策在短期放松之后回歸穩健，其投放貨幣未完全對沖財政繳款等因素的沖擊。

地產紅利還能吃多久？總結來說，本輪經濟超預期的原因與過去沒有本質的差別，依然是來自于房地產的強勁支撐，唯一的問題在于，中國地產的紅利還能吃多久？我們在13年曾經做過測算，按照中國14億左右人口、以及每年1.3%的新增城市化率，每年新增進城人口1800萬，假定3口一家，對應600萬套住房需求；而在城市中每年達到25歲的人口數大約1400萬，假定2人一對，對應700萬套住房需求，因而1300萬套應是中國地產需求的頂峰。但16年全國商品房銷售面積已經接近16億平米，對應1600萬套，按照今年上半年16%的銷售增速，對應全年1800萬套住房。

問題是，我們每年蓋那么多房子干嘛呢？這一輪三四線地產庫存去化以后，是不是也該全面落實“房子是用來住的、不是用來炒的”思想，跟進一二線的限購限售政策、全面發展住房租賃市場？所以，我們對當前依靠地產銷售穩定的經濟走勢心存疑慮，只有哪一天不靠房地產了，經濟才算是真正見底！